Del bygning: du har brug for at vide? Loven om fælles konstruktion

Kapitalandele modtaget i Rusland udbredt. Virksomheder tiltrække investorer til deres midler er ved at opbygge et hus, der så bliver den egenskab af sidstnævnte. Det er således muligt at købe en lejlighed i rater og afbetale gæld før afslutning. Men det er ikke alt de muligheder, som den fælles konstruktion. Hvad du behøver at vide om denne proces, parterne i en transaktion, hvad de skal være opmærksomme - læs videre.

nuancer

I teorien, alt er enkel og klar, men i medierne, er denne proces dækket på en negativ måde. Hvorfor sker det? Interesser deltagerne i transaktionen er beskyttet af loven "om fælles konstruktion", som blev vedtaget i 2004. Han indførte strenge krav til udviklere. I øjeblikket er det den eneste normative dokument regulerer delte konstruktion. Hvad du behøver at vide kunden i kontrakten?

Udvikleren og formålet med transaktionen. Hvis Virksomheden har længe opereret på markedet, har en række afsluttede projekter, kan det betragtes som en aftalepartner. Kontakt med uprøvede organisationer, især de mennesker, der gør en aftale for første gang, er det ikke nødvendigt.

Den lov "om fælles konstruktion» № 214 kun finder anvendelse på kontrakter af samme navn. En anden formulering er uacceptabel. Hvis udvikleren tilbyder at underskrive en "investering aftale", forsøger han at undgå spredning af kravene i disse regler: loven "On fælles konstruktion", den føderale lov "om beskyttelse af forbrugernes rettigheder.

Før du certificere dokumenter, bede virksomheden til at give en byggetilladelse, finde ud af, hvor projektet er beliggende erklæring og læse den. I henhold til lovgivningen, tilgængeligheden af publikationen er et krav for udvikleren.

Kontrakten af fælles konstruktion anses konkluderede fra det øjeblik, statslige registreringsprocedure. Ellers vil det være ugyldig. Papiret skal indeholde en beskrivelse af genstanden, de transmission tid, omkostninger og betalingsbetingelser, garanti.

kontrollere et dokument

Loven fastsætter, at selskabet kan rejse midler efter at have modtaget tilladelse, offentliggøre erklæringen og registrering af ejendomsret projekt. Hvis mindst en af disse betingelser ikke er opfyldt, kan borgeren kræve tilbagebetaling med renter. De beregnes af to gange refinansieringssatsen. Ifølge aftalen, at selskabet skal inden for den fastsatte frist at bygge en ejendom, og efter tilladelse fra staten myndigheder på idriftsættelse af overdragelsen af sit parti til transaktionen. Den anden part forpligter sig til at betale den aftalte pris og til at tage en genstand (hvis du har tilladelse).

Skriftlig kontrakt kapitalandele i opbygningen, skal registreres. Først da kom han i kraft. Før underskrive dokumenter borger har ret til at gennemgå sådanne papirer:

- dokumenter, der indgår bygherre;

- et certifikat statslige registreringsprocedure;

- et bevis for registrering til skat;

- godkendelse af årsrapporter for de sidste tre perioder af virksomheden;

- revisionspåtegningen.

Øget sikkerhed transaktion

Fra 2014 begynder han at handle normen FZ "On forsikring af erstatningsansvar udviklere", som gælder for delt konstruktion. Hvad betyder det? I tilfælde af misligholdelse eller konkurs af en person kan få pengene tilbage. Når staten registreringsdokumenternes bygherren skal give en forsikringsaftale eller garantier ansvar. Tidligere er det blevet givet mulighed for at stille sikkerhed for at sikre handlen.

De nuancer af forsikringen

Kontrakten til gavn for modtageren - individuelt eller juridisk enhed, hvis midler tiltrukket til opførelse.

Forsikrede begivenhed - fuld eller ukorrekt opfyldelse af forpligtelser bygherren, som er blevet bekræftet af en domstolsafgørelse.

Gyldigheden af det dokument svarer til den, der er angivet i kontrakten af fælles konstruktion. Dog kan modtageren modtage en tilbagebetaling, selv to år efter udløbet af transmissions- faciliteter.

Den mindste Forsikringssummen er beregnet på baggrund af boligudgifter. Men det kan ikke være mindre end børskursen.

Her jf kapitalandele i konstruktionen. Loven indeholder også en procedure for betalinger:

1. kautionsaftale blev indgået. Hvis udvikleren ikke opfylder sine forpligtelser, eller har ikke givet et klart svar inden for den angivne frist, kan kunden anvende til det tilsvarende krav om garanten banken.

2. Transaktionen blev leveret af forsikringsaftalen. Modtageren skal gælde for virksomheden eller gensidigt forsikringsselskab (OBC) i den angivne periode begrænsning på sikkerhedsstillelse. Loven fastsætter, at betaling skal ske senest tredive dage fra datoen for indgivelsen af dokumenter. Tilstedeværelsen af gæld udvikleren før forsikringsselskabet er ligegyldigt. Denne opløsning er kun gyldig for kontrakter, der indgås efter 2013.

Måder at sikre, at forpligtelserne

Vi har allerede set på hvilke måder (ved lov) kunden kan returnere pengene brugt. Men tilgængeligheden af elementet i kontrakten ikke garantere for udbetaling af erstatning. Dokumentet kan passe forskellige betingelser og forbehold, der kan bruges til at stramme udførelsen af forpligtelser. Og alle disse "hvis'er" kan ikke gå ud over loven.

Når byggeriet udføres langsomt eller i lang tid ikke starter, kan kunden ikke vente på forfaldsdagen, til at kræve at annullere dokumentet i retten. Dette er til rådighed, hvis:

1) Der har været en opsigelse eller suspension af opførelsen af huset, som omfatter et delt objekt under omstændigheder indikerer, at det dokument, som livet objekt vil blive overdraget til deltageren af transaktionen;

2) der er væsentlige ændringer i projektet dokumentation, herunder en betydelig mængde af egenkapital korrektion facilitet;

3) et fald eller en stigning i det samlede antal lejligheder, der tilhører det nye hus.

En anden ting at vide om delt konstruktion?

Datoen for idriftsættelse af objektet skal være klart præciseret (for eksempel "senest 15/10/14"). Meget ofte, udviklere bruger reklame sætning. "I IV kvartal af 2014" Denne formulering er forkert. Efter to måneder fra denne dato interesse indehavere kan ensidigt opsige kontrakten af fælles konstruktion. Det er kun nødvendigt at sende en skriftlig meddelelse. Bygherren skal, inden 20 kalender arbejder for at returnere pengene til kundens konto og betale ham en bøde. Eller tilføje dette beløb på depositum, som er åben for aktionærer navn.

De samlede udgifter til lejligheden angivet i dokumenterne, beregnes ud fra prisen per kvadratmeter af boliger, ganget med arealet af lokalerne. Disse tal skal også specificeres. Det bør også være opmærksom på beskrivelsen af boliger muligheder: beliggenhed, gulv, adresse, areal, antal værelser. Garantiperioden for konstrueret lejlighed - 5 år.

Når man studerer dokumenterne skal du være opmærksom på hvad punkt den interesse indehavere skal betale for forsyningsselskaber og vedligeholdelsesomkostninger. Hvis dette element mangler, den forpligtelse følger fra det øjeblik, underskrivelsen den handling af modtagelse og transmission lejligheder, snarere end idriftsættelse.

Problemer kan ikke undgås?

Nogle gange udviklerne specifikt "glemmer" at medtage nogle af de elementer i dokumentet. Men kunden kan opleve materiale tab, selv om korrekt udformet kontrakt "Fractional byggeri." Hvad betyder det? Udvikleren kan overdrage ejendommen til en anden juridisk enhed. I dette tilfælde han ville sælge ham næsten til kostpris af retten til alle lejligheder. Så formidler firma ved markedsværdien tildeler sine aktionærer. Ved første øjekast, bør problemerne ikke være. Men i tilfælde af en ufærdig eller risiko for konkurs bygherre, kan renter indehavere gøre krav på grundlag af det beløb, der er angivet i kontrakten. Men lejlighederne blev solgt til kostpris i stedet for til markedskurs.

Et andet fælles ordning

Registrering af kontrakter af aktie byggeri tæller tidspunktet for deres ikrafttræden. Men meget ofte låntagere bruge en anden ordning. De tilbyder at underskrive en foreløbig kontrakt. Den indeholder mange af de samme elementer som i hovedsagen, foruden oplysninger om dens ikrafttræden. Sådanne dokumenter er ikke omfattet af obligatorisk statslige registrering. Parterne kommer til en mundtlig aftale om, at den anden part bare betaler penge for lejligheden. Udvikler indgår den grundlæggende kontrakt kapitalandele i byggeriet engang i fremtiden. Renter indehavere sikker på, at handlen er indrammet korrekt. Men denne "grå" ordningen viser kun dokumentet fra anvendelsen af loven.

Og her er en anden populær taktik. Bygherren indgår en kontrakt med køberen, emnet for der angiver ingen overdragelse af ejendomsretten interesse indehavere forpligtelser, og noget andet: finansieringen af investeringer aktiviteter, tildeling af rettigheder krav af lokaler og lignende. Det er essensen af dokumentet er bestemt af dens indhold. Men påstanden om aktionærer retten kan erklære den ugyldig, da der i virkeligheden dokumentet er oprettet med det formål at undgå ansvar i henhold til loven nummer 214.

Om morgenen - registrering, om aftenen - Penge

Den kontrakt betragtes først trådte i kraft efter indførelsen af sine data i Rosreestr. Tag pengene op til dette punkt udvikleren har ingen ret. Og det betyder, at dokumentet skal registreres denne gang. Personalet mener påstanden om, at dokumenterne vil blive registreret, "hele bundtet," så, men der er brug for pengene til opførelse nu, ikke det værd. I sjældne tilfælde sådanne forsikringer er falske. Overførsel til Parlamentet hvert dokument tager individuelt tid. Men kunden kan og snyde. Derfor er det bedre at spille det sikkert og vente på transaktionen, der skal registreres i andelen byggeri. Udvikleren kan insistere på en forudbetaling. Men i dette tilfælde bede om at vise enighed i henhold til det objekt, der blev underskrevet af den samme tidsplan. Registrerede dokument har et stempel, stempel, underskrift af den ansvarlige person Roseestra og nummer. Hvis transaktionen blev betalt ved hjælp af et realkreditlån, så bør dette indikere udskrivning på behæftelse.

udviklere ofte ikke ønsker at omgå loven og modtage midler til papirarbejde. Men i dette tilfælde, de har brug supplerende garantier. For eksempel, en åben banklån. Det betyder, at kunden betaler på tidspunktet for underskrivelsen af kontrakten. Men udvikleren vil få adgang til dem, når egenkapitalen deltagelse i opbygningen af huse vil blive registreret. Denne foranstaltning garantier solvens klienten på samme tid og gør det muligt at overholde reglerne om lov.

Vedtagelsen af objektet fra udvikleren

Hvad du behøver at vide om den fælles konstruktion på tidspunktet for idriftsættelse en lejlighed?

For det første skal denne proces behandles med omtanke. Alle spørgsmål at finde ud af, inden han underskriver dokumenterne. Alle konstaterede mangler skulle afspejles i en skriftlig akt af manglende overholdelse af objektet. developer forpligtelser i henhold til lovgivning, anses for opfyldt fra det øjeblik for underskrivelsen modtagelse og transmission faciliteter. Deltageren har ret til at kræve umotiveret eliminering af defekter eller et fald i prisen på transaktionen. Hvis fejl allerede er blevet identificeret i drift, er udvikleren forpligtet til at kompensere kunden for deres udsendelse.

For det andet, ikke bukke under for bønner. Nedenfor er de mest almindelige ordning af aktioner af udviklere, der fokuserer på at levere kunde-pres:

- bedt om at underskrive et papir siger, at alle fejl vil blive rettet senere;

- argumentere for, at udgøre "anden handling", hvor alle krav vil blive rapporteret;

- truede med at i tilfælde af overtrædelse af hensyn til papirarbejde, vil kunden skulle betale en bøde for afvisningen af objektet.

kompetent assistance

Der er mange nuancer, der er behov for at være betalende opmærksomhed. Derfor er det bedre at bede om hjælp til en specialist, der forstår at udføre dokumenter på den delte konstruktion, du behøver at vide og tage hensyn til i alle faser af transaktionen. Profilerede eksperter bistår inden for følgende områder:

• Valg af bygherre kontrollere sine dokumenter.
• Ledsage processen med at underskrive papirer: analysere kontrakten, rådgive om mulige risici, føre forhandlinger om forholdene ændrer.
• Udarbejde og indsende dokumenter til registrering.
• Ledsage klienten i at gøre et objekt, regulerer spørgsmål af pladsmangel, leveringsbetingelser, betaling af en bod, herunder i retten.
• Udarbejde opsigelse af dokumentet: kontrol tilbagelevering af det betalte beløb, bøder, renter af lånte midler, samt erstatning for skader, der overstiger den straf (advokatsalærer). I lignende måder at hjælpe i opsigelsen af den foreløbige aftale, kontrakt investering, lån, og så videre. D.

konklusion

Køb en lejlighed i det primære marked kan tage ud delt konstruktion. Hvad du behøver at vide den part i transaktionen? En masse nuancer. Siden valget låntager rules tilstrækkelig fyldning og efterbehandling egenskaber ved overdragelsen. Derfor er det bedre at benytte sig af en erfaren advokat, der vil ledsage kunden i alle faser af transaktionen.