Salg af landbrugsjord. Sample salgskontrakt

Jord egnet til dyrkning af fødevarer kræves i form af kulturer, betragtes strategiske mål i alle lande. I Rusland, som, selv betragtes som den største del af sit område "zone af risikable landbrug", der er egnet til landbrug jord i overflod, og som enhver nyttig ressource, de er under kontrol af staten.

Grunde til landbruget som en genstand for transaktionen

Under perestrojka, når der var næsten en fuldstændig ændring af de juridiske rammer i landet, har staten mistet sin status som eneste ejer af jorden. Vedtaget 1991/04/25, delstaten Code of RSFSR og ændringerne af forfatningen i 1978 individer til at eje et ubegrænset antal lokaliteter til forskellige behov. Således blev etableret det moratorium for salg af landbrugsjord i en periode på 10 år, i tilfælde af dets frie modtagelse, og 5 år fra købsdatoen for et gebyr.

Men med vedtagelsen i 1993 af forfatningen for alle restriktioner blev ophævet, og sites er blevet fuldgyldige deltagere i civile omsætning.

Delstaten Code of Den Russiske Føderation (RF LC) i artikel 11.1 definerer de områder som en del af jordens overflade, er grænserne for hvilket sæt og er registreret i en særlig lov. Også, de er fast, delelige, ikke-forbrugsmaterialer, omsættelige ting, der har en bestemt funktion i form af juridisk status (kategori), som er sat afhængigt af formålet med jord.

Blandt de i lovgivningen i de kategorier af jord , der anvendes til brug for landbrugsproduktionen, er i første omgang på grund af deres særlige betydning for staten. I del 1 i artikel 77 i LC RF Disse omfatter følgende punkter:

• Områder beliggende uden for bosættelserne og er beregnet til landbrugsaktiviteter - (. Gårde, kornlagre og så videre) plantning afgrøder, husdyr, hø, samt for placering af relevante faciliteter.
• Områder, hvor du kan engagere sig i landbruget, men i andre kategorier - jord afvikling og ikke-skovområder skov fond.

Alle elementer, der er beskrevet i sin sammensætning er heterogene, og er beregnet til salg efter deres typer kan omfatte:

Dele af landbrugsjord

landbrugsjord områder, der har prioritet i brug til landbrugsproduktion	Ikke-landbrugsjord områder med objekter "medhjælper"
Agerjord (område til plantning afgrøder)	interne veje
Flerårige plantage fødevarer planter (frugt, vin, etc.).	Skovplanter til beskyttelse mod skadelig virkninger del (brand, varme vinde og så videre.)
Indlån - jord, der tidligere blev anvendt som en pløjemark, men forlod i hvile at komme sig fertile egenskaber	Grunde til permanente eller sæsonbestemt bygninger, strukturer og udstyr, som er beregnet til opbevaring og forarbejdning af landbrugsprodukter
høhøst	Vand objekter - naturlige eller syntetiske lukkede reservoirer (damme, vand cut karriere)
	Kommunikation, herunder regenerering

Uanset sammensætningen og proportionerne af jord, vil deres salg være omfattet af særlige regler, vis RF delstaten Code og føderale lov № 101-FZ (herefter - loven om omsætning). Der er dog nogle funktioner i salg og køb af landbrugsjord med betydelig inddragelse af ekstra jord. Især deres sammensætning, betingelser for forekomst og den videre anvendelse skal indgå i traktaten tekst.

Restriktioner for salg af grunde

Civil færdselsarealer udføres under hensyntagen til de begrænsninger, som den borgerlige, delstaten Code og andre love. Under dem til at forstå de betingelser, forbud mod som begrænser ejeren på tidspunktet for afhændelse af ejendommen (servitut, pant, tillid ledelse, husleje, osv).

Ifølge de normer af loven om omsætning, køb og salg af landbrugsjord har følgende begrænsninger:

1. Masser overføres ikke til ejerskab af udlændinge (enkeltpersoner eller virksomheder), statsløse, samt russiske virksomheder, hvis deres autoriserede kapital andel af udenlandsk ejerskab af mere end 50%.
2. Områder kan ikke sælges med en efterfølgende ændring af kategori (destination). I dette tilfælde, efter transaktionen er tilladt at ændre den tilladte brug af jorden. For eksempel kan områder til græsslåning omdannes til græsgange.
3. I henhold til artikel 4 i ryggen, der ejes af én enhed (person eller virksomhed) kan defineres eneste område - fra 10 til 100% af det samlede antal områder i grænserne for kommunerne. Mere specifikke begrænsninger sat regionale bestemmelser.

Fortegningsret til at købe jord

Artikel 8 i lov definerer den største hindring for den frie bevægelighed af jord - regionens prioritet for køb af jord, når det er solgt. I betragtning af den strategiske betydning af området og maden, de begrænsninger af en særlig rækkefølge fremmedgørelse, ganske rimeligt.

Essensen af de tegningsretterne er, at sælgeren med den hensigt at indgå i fremtiden salgskontrakt site, er forpligtet til skriftligt at give følgende oplysninger:

• værdien af jord og liv bosættelser mellem parterne (ikke mere end 90 dage);
• område af objektet og q hektar. meter;
• Beliggenhed (adresse) del af matrikulære oplysninger registrering;
• matrikulære (betinget) antal af jord;
• oplysninger om sælger, herunder kontaktoplysninger.

Anmeldelsen behøver ikke at indtaste oplysninger om kunden. Loven kræver en notation på fremmedgørelse af sig selv. Også dette dokument ikke medføre at pådrage sig nogen forpligtelse til at sælge.

Meddelelse sendes til kontor eller myndighed har sendt et brev med en liste over vedhæftede filer. I de følgende relevante notater og dokumenter vil være den vigtigste beviser i retten tvister om gyldigheden af købsaftalen.

Hvis det udøvende organ (departement, ministerier, departementer) region nægter at købe, sælger med passende varsel, skal afholdes salg af grunde landbrugsjord i 1 år. Men beslutningen om køb af jord kan være positiv. I dette tilfælde skal begynde at handle artiklen regionale love at indføre specifikke procedurer for meddelelsen sælger (varsel, orden eller regulering) og registrering af efterfølgende salg og købsaftale.

For eksempel er salg af landbrugsjord i Moskva-regionen på grundlag af punkt 3 i artikel 10 i lov nummer 75/2004-OZ af 2004/12/06 byen, der skal afholdes senest 60 dage efter vedtagelsen af den kommunale krop på jordkøb.

Ud over de rettigheder i regionen eller kommunen, den russiske lovgivning giver en fordel og andre:

1. Lejer under punkt 8 i artikel 22 i delstaten Code of Den Russiske Føderation har ret til at købe den forpagtede arealer fra statslige ejerskab af jord foran alle andre interesserede.
2. Når ejeren af konkurs - Landbrugsorganisation - ejer af nabolandet jord har ret til fortegningsret for sin ejendom.

Overholdelse af de gunstige købsbetingelser påkrævet. I tilfælde af overtrædelse, kan køb og salg af landbrugsjord ikke finde sted eller blive ugyldig i retten.

Tilbuddet om salg af jord: stikprøve

Normer artikler № 101-FZ udviklet på regionalt plan, gennem udstedelse af særskilte love. For eksempel er salg af landbrugsjord i Ivanovo reguleret i loven № 31-OZ af den 8. maj 2008 "På bagsiden af jorden i Ivanovo-regionen." I andre regioner er situationen på fremmedgørelse af disse objekter er inkluderet i de almindelige love som et særskilt kapitel eller afsnit.

Det samme gælder med hensyn til meddelelse af det fremtidige salg af sitet. I de fleste regioner, opfordres til at sende et brev i en fri form med angivelse af det alle nødvendige oplysninger. Men i nogle områder af godkendt blanket udøvende organ. For eksempel, i Nizhny Novgorod-regionen varsel skal overholde bilag № 1 til regeringens beslutning № 453-r af 13. marts, 2012

Veje til transaktionen for erhvervelse del

Traktaten, som en juridisk kendsgerning, vises som et resultat af sin konklusion procedurer mellem uafhængige parter (køber og sælger), hvilket er at nå til enighed om alle forhold. Det er dog nødvendigt at indgå en aftale, og for de følgende betingelser:

1. Dannelse af jord.

Salg af landbrugsjord kan kun ske i forbindelse med visse individuelle websteder, hvilket betyder, at de passerer gennem processen med opmåling (etablering og konsolidering af grænserne på jorden) og matrikulære registrering i overensstemmelse med den føderale lov № 221-FZ af 24.07.2007

2. Meddelelse af den udøvende magt i regionen og / eller areal af ønsket om at sælge jorden på de konkrete forhold og indhente de oplysninger fra dem en passende reaktion.

3. godkendelse af en tredje part til salg, udtrykt skriftligt. Gældende love sørge for følgende typer af dem:

• Samtykke fra ægtefællen af ejeren til salg (punkt 3 i artikel 35 i familieloven).
• Samtykke fra den midlertidige administrator, kreditorernes møde eller den person, der giver økonomisk sikkerhed (artikel 64, 82 og 101 i forbundslov № 127-FZ af 26.10.2002 'om insolvens').
• Samtykke fra ejeren (enkelte bedrifter, landbrugs-) tilstødende områder, hvis det samme site er sælger i en tilstand af konkurs på tidspunktet for konkursbehandling.

Ovenstående liste over betingelser er åben, da behovet for visse handlinger med henblik på indgåelse af salgsaftalen afhænger af mange faktorer, herunder selve webstedet, dens placering, rettighedshaveren, metoden til udstødelse.

For eksempel er når re-salg uden undersøgelse arbejde, der kræves, da kontraktens genstand , den har allerede sat på et passende regnskab. Underretning af myndighederne i den hensigt at sælge kræves kun, hvis sælgeren er en privatperson.

væsentlige betingelser

Bestemmelserne i artikel 432 i den borgerlige lovbog (borgerlige lovbog), er det bestemt, at før den egentlige afslutning af transaktionen og overførsel af ejendommen og penge skal parterne enige om følgende betingelser:

1. Med forbehold af kontrakten - en fuldstændig beskrivelse af den jord at skelne det fra andre. Den praksis har udviklet et sæt af oplysninger, der skal angives i kontrakten:

• matrikulær nummer;
• adresse (placering);
• område hektar eller firkantet. meter;
• kategori og den tilladte brug.

2. Prisen på den eksproprierede jord - den materielle udtryk for forpligtelsen til at betale sælgeren i henhold til deres form af købsaftale. Det kan specificeres som for hele området som helhed, og per arealenhed. Parterne kan frit vælge størrelsen på prisen, men kan ikke ændre det vilkårligt.

I mangel af disse betingelser kontrakt salgsareal ikke vil blive underskrevet, men den meget disposition af hans ejendom i den anden person vil bare ikke ske.

De rettigheder og forpligtelser sælgeren af jord plot

Grunde til salg af landbrugsjord betyder ikke kun definitionen af objektet og prisen, men også en komplet regulering af handlinger parterne (sælger og køber) om overførsel, accept og betaling af ejendommen, samt den efterfølgende registrering dokument i Rosreestra.

Rettigheder og pligter ejeren fastsat i den gældende lovgivning i Den Russiske Føderation, og er som følger:

1. De pligter og rettigheder Sælger.

1.1. Forudsat alle de tilgængelige oplysninger om byrde (begrænsninger) del, kvaliteten og udsigterne til den påtænkte anvendelse. Denne information:

• om tilladelse til at udføre bestemte former for landbrug (vinmarker, enhed, skabelse objekt, etc.);
• tilstedeværelsen af tilstødende stationer, der har nogen virkning på den erhvervede del;
• kvalitative egenskaber af jorden, som påvirker brugen og omkostningerne;
• andre data, der på nogen måde kunne ændre købers beslutning om at købe.

De rettigheder til jord kan være begrænset til etablering på regionalt plan, specifikke krav til brug og tilstanden af ledelsen og være knyttet til beskyttelse af dyr og planter verdener, jord bevarelse, levested for sjældne arter af dyr eller fugle, naturlige trækruter og så videre.

Ejerne af jord kan ikke vide om alle de restriktioner, men skal specificere i kontrakten, er dem, som er kendt.

1.2. Overfør jord.

I henhold til denne bestemmelse henviser til sælgerens handlinger i faktiske og retlige under introduktionen af køberen af ejendomsretten til jorden. Og betød ikke den bogstavelige betydning af "tildeling", og der er indlejret i ordet er loven.

Ifølge punkt 1 i artikel 224 i den borgerlige lovbog, er ethvert element anses for at blive tildelt efter direkte optagelse i besiddelse af køberen. Sidstnævnte kan udtrykkes som en del af frigivelsen sælgers ejendom eller ophør af landbrug.

Pligt til overdragelse sker i form af et særligt dokument - den handling af overførsel og accept er underskrevet af de kontraherende parter, og først derefter anses for opfyldt.

2. Den grundlæggende ret sælgeren er evnen til at kræve rettidig betaling af jord i henhold til købsaftalen. Hvis ejendommen er fremmedgjort udøvende myndighed, kan han:

• overvågning af sikkerheden og anvendelsen af sitet;
• kræver den påtænkte anvendelse af ejendommen, samt opfyldelsen af andre forpligtelser om brugen af området.

Rettigheder og forpligtelser for køberen af jord plot

Bestemmelserne om de handlinger og muligheder for køberen, som regel er ens med hensyn til sælger. Desuden kan denne ikke være i stand til at udføre deres opgaver uden de tilsvarende handlinger køberen. Generelt de kan opdeles i 2 grupper:

1. Grundlæggende forpligtelser.

1.1. Kontant værdien af jord i mængden, vilkår og procedure indført ved købsaftalen. Som regel resulterer dette i overførsel af midler til kontoen i størrelsesordenen fuld betaling.

1.2. Aktioner til vedtagelsen af jorden i selve besiddelse af jorden og gøre den handling af modtagelse og transmission.

Antallet af yderligere ansvarsområder til køber, er ganske stort, og som regel omfatter aftale om at betale grundskyld er ikke fra tidspunktet for ændringen af grundejeren i referaterne af skattemyndighederne, og fra datoen for indgåelsen af købekontrakten eller begyndelsen af den faktiske brug af objektet. Det er som regel, forpligtet til at gennemføre og betale for registrering af overdragelse af rettigheder til jord i den russiske Registrer organer.

Hvis genstanden for salg af ejeren fungerer som den myndighed, kan de andre opgaver, der skal overføres til køberen, herunder:

• software vedligeholdelse og forbedring af den tilstødende territorium, og tilkørselsveje;
• vilkår og procedure for udvikling af plantning område;
• sikre fri adgang for repræsentanter for statslige organer i området for landbrugsmaskiner-verifikation formål;
• bevarelse af undersøgelsen, syn markører;
• et bestemt sæt og timingen af aktiviteter for at beskytte og forbedre jord tilstand.

2. Det vigtigste rigtige køber opfylder sælgers forpligtelser og er at kræve rettidig overdragelse af jord plot med en smidig gennemførelse af deres beføjelser en ejer:

• opførelse af bygninger og strukturer til landbrugsformål;
• bruge til deres egne formål offentlig mineraler, grundvand og lukkede vandområder;
• vanding, dræning, landvinding, damme indretning (damme og vandes stenbrud).

Kontrakter jordkøb er ikke bindende og er formet af de almindelige regler for salg af fast ejendom. Men det er ikke forbudt at bruge de tidligere eksisterende instrumenter, former for kontrakter. For eksempel blev rækkefølgen af RF Roskomzema 1-16 / 770 fra 1993/06/02 godkendt prøve kontrakt om salg af landbrugsjord. I øjeblikket er dette dokument er ugyldig, men det kan tjene som en reference for transaktioner på afhændelse af jord.

Ugyldige bestemmelser i salgsaftalen

§ 2 i artikel 37 i RF delstaten Code opregner de betingelser, hvorunder salg af landbrugsjord vil være ugyldige:

1. Retten til sælgeren eller en anden person til at indløse ejendommen tilbage efter behag, eller under nogen omstændigheder. Tilstedeværelsen af en sådan bestemmelse er i strid med selve essensen af ejendommen.
2. Ny ejer restriktioner (den overtagende) til muligheden for yderligere ordrer opnåede ejendom. For eksempel et forbud mod realkreditlån, plantning visse afgrøder, leasing og så videre.
3. Sælger befrielse af jord fra ansvar, når en fordring og kravet til landet af tredjemand eller offentlige myndigheder. pligt til at kompensere køberen for skader eller tilbagetrækning af forhindringer for at bruge jord, som artikel 461 i den civile retsplejelov.
4. Beskrivelse af aktionerne i den fremtidige ejer, på nogen måde er forbundet med ændringen af jord kategori eller bruge dem til andre formål, dvs. ikke for landbruget.

Etablering af disse begrænsninger har bestemt betydning og effektivitet. For eksempel, takket være dem, undtagen når under dække af salg er en kontrakt af pant. Afhængig af omfanget og rækkevidden af optagelse i aftalen, kan salg af landbrugsjord gøres ugyldig i helt eller delvist.

Måder at indgå en salgskontrakt

Under hensyntagen til ejerskab og med forbehold struktur identificerer følgende procedure for salg af landbrugsjord:

1. Købet af privat jord til alsidige køb og salg regler forudsat § 7 i kapitel 30 i den civile retsplejelov, artikel 30 og 38 i RF delstaten Code, artikel 8 i den føderale lov № 101-FZ.
2. erhvervelse site via udbud (eller auktioner). Normalt er denne procedure udføres ved overførsel af parceller i offentligt eje. Separate regler om indførelse af særlige salg af landbrugsjord gennem auktioner, er fraværende, og de normer i lov om omsætning henvises til standard bestemmelserne i artikel 38 til 38,1 af LC RF.
3. Webstedet erhvervelse lejer. Med denne metode for købet er meget vigtigt ejerskab. Hvis salget er omfattet af en særlig sektion, transaktionen finder sted på de universelle regler. Men købe den forpagtede arealer fra staten eller regionen, som følger af punkt 4 i artikel 10 i lov om omsætning, er det muligt på en fordelagtig måde, men kun i mangel af gældende regler udstedt af statslige eller kommunale myndigheder til at give jord på lejekontrakten.

Princippet om aftalefrihed gælder især, og på vej til sin konklusion, som gør det muligt at bortskaffe jord, ikke kun for universelle regler, men gennem private jord auktioner (auktioner). Bestemmelserne i lov om omsætning ikke tillader, forpligter overholder forpligtelsen i meddelelsen myndighed genstand for intentionen om at sælge jorden.